En bra fastighetsägare identifierar problemen

Det är lätt att tro att ett ägande av fastigheter är ett säkert sätt att skaffa sig mer pengar. En ren investering där man A) köper en fastighet och där man B) ser till att hyra ut lägenheter i fastigheten och därmed hela tiden se pengar i form av hyra strömma in – utan att man behöver göra så mycket mer än att betala av lånen till banken (amorteringar som är betydligt lägre än vad man får in). Grundtanken i detta är, för all del, rätt. Äger man en- eller flera fastigheter så handlar det om att pengar kommer in och att man mycket väl kan få en väldigt god avkastning på sin investering.

Men, det handlar definitivt inte om några lättförtjänta pengar och där man bara sitter på sin kammare, rullar tummarna och ser hur bankboken fylls på. Tror man det – ja, då är man illa ute. Till mångt och mycket så kan man nämligen jämföra ett fastighetsägande med att driva ett företag och där du sitter med den avgörande och bestämmande rösten. Kort sagt: det är du som kommer att få se till att din fastighet genererar pengar.

Vi tänkte först gå igenom några av de kostnader som du kan förvänta dig och därefter så tänkte vi komma med några tips kring hur man ska tänka inför en investering i en fastighet (eller om man redan äger en sådan). För att förenkla så vänder vi på frågeställning och ställer en fråga kring hur du skulle vilja ha det om du hyrde en bostad? Däri tror vi nämligen att den avgörande insikten kring ett fastighetsägande ligger. Tänker man i hundraåttio grader och utifrån sina hyresgästers perspektiv och behov så tror vi att många poletter faller ner kring vad det hela handlar om. Som hyresgäst så vill du ha:

 

  • En fräsch bostad. Du vill ha ett välfungerande kök, du vill ha ett badrum av god kvalitet och du vill ha snygga ytor även i övrigt. Det ligger – i och med att det handlar om en hyresrätt – på din hyresvärd att se till att det är så. Annars kommer du att leta efter en annan bostad att hyra. Här ligger också läge för en kompromiss mellan värd och hyresgäst; att låta hyresgästen renovera och där man själv bidrar med vissa ekonomiska medel kan göra bostaden mer attraktiv för framtidens gäster.
  • En fungerande tvättstuga. Du som fastighetsägare måste se till att alla maskiner fungerar och om något går sönder – ja, då är det du som måste betala för reparation och ett eventuellt byte.
  • Ett lättare liv: En punkt som innebär att exempelvis snöröjning, sophämtning och trappstädning ska fungera på ett tillfredsställande sätt. Punkter som ligger på fastighetsägarens bord.
  • Låg hyra: Ingen vill betala för mycket pengar. Under en kortare period går det möjligen an, men här kommer man obönhörligen att leta efter en annan bostad som, så att säga, ger mer valuta för pengarna. Här går många fastighetsägare bort sig och där mycket-vill-ha-mer-tänket lyser igenom. För hög hyra ger missnöjda hyresgäster och det i sin tur leder till ett dåligt rykte.

Fastighetsägarens ansvar är stort

Genom dessa punkter så kan vi se att en fastighetsägare har flertalet utgifter och för enkelhetens skull så tänkte vi sammanställa några av dessa nedan för att ge en bättre bild av vad det är som kostar pengar:

  • Saker och ting kommer att gå sönder och det är du som kommer att – i de flesta fall – betala för reparationer (förutsatt att ingen hyresgäst uppsåtligt orsakat skadorna). Försäkringen täcker naturligtvis en del; men självrisken är något som du får betala ur egen ficka.
  • Underhåll: snöröjning, sophämtning och trappstädning nämnde vi. Vi ska senare även peka på hur ett bra underhåll kan spara – och tjäna – pengar för dig som fastighetsägare.
  • Värmekostnader
  • Elkostnader
  • Ventilationskostnader – här ska även en OVK-besiktning och kostnaden för en sådan räknas in.
  • Fastighetsskatt
  • Sotare

Där hade vi ett axplock av kostnader som du kan räkna med och som du måste budgetera med som fastighetsägare. Vi nämnde under punkten – underhåll – hur du kan göra för att spara pengar genom ett gott sådant och här ska vi ge några exempel på hur det, rent praktiskt, kan se ut samt komma med några tips kring hur du även i övrigt kan sänka dina kostnader (och därmed göra intäkterna högre). Vi räknar upp tipsen i punkter så blir det hela lite lättare att följa:

  • Ta hjälp: att sköta allting på egen hand är sällan en god idé. Även om du har en enda fastighet. Att skotta snö tar tid, det tar onödig kraft och det tar energi. Likaså städning. Se till att anlita en bra partner för dessa projekt. Detsamma gäller fakturering för hyrorna. Att ha exempelvis en bokföringsbyrå som sköter denna del kommer att spara dig mycket besvär i slutändan och till ett lågt pris dessutom.
  • Steget före: har du koll på i vilket skick fastigheten är så kan du planera bättre. Taket och grunden är två typiska områden där skador kan uppkomma och som kostar mycket pengar att reparera när så sker. Ha kontakt med exempelvis en takläggare och en dräneringsfirma för regelbundna genomgångar och se – genom detta – till att förbereda samt budgetera för exempelvis ett byte av taket. Händer något akut så blir kostnaderna både högre och mindre ”välkomna” (om man nu någonsin kan välkomna en kostnad). Se även över hur fastigheten ser ut rent fasadmässigt. Även den tar mycket stryk och behöver fixas till med jämna mellanrum. Den frågan är viktig inte bara sett till skyddet för huset; har du en mer inbjudande och estetiskt tilltalande fastighet så kommer fler hyresgäster att visa intresse.
  • Investera: de stora kostnaderna för dig kommer att vara på uppvärming och energi. Många äldre fastigheter värms upp av exempelvis olja och det är en extremt dyr – och opålitlig – källa. Ser du över vilka alternativ som finns och vilka förutsättningar du har för din fastighet så finns det mycket pengar att tjäna. Kan det finnas möjlighet att investera i exempelvis bergvärme så kan du årligen sänka dina energikostnader med upp till 80 %. Det vakna ögat ser här att det verkligen finns pengar att tjäna och att man redan efter några år kan börja ”räkna hem” den initiala investeringskostnaden (som för bergvärme är allt annat än billig; det ska tilläggas direkt). Innan ett köp av en fastighet så bör man vara noggrann med att kolla skicket på stammarna. Tvingas man – det bör ske kanske var trettionde år – ett stambyte så är det en kostnad som man bör ha i beaktning och som bör väcka frågor kring om affären är värd att genomföra. Dock: det finns även alternativ till ett stambyte idag och där man istället – och till en väldigt mycket lägre kostnad – istället genomför en så kallad relining. Det alternativet kan vara värt att undersöka närmare – både inför en affär och om man redan äger en fastighet där stammarna (rör och ledningar på insidan av fastigheten) inte fungerar som de ska.
  • Tänk utanför boxen: Du är i första hand en affärsman och du bör se till att maximera din investering. Visst: i din fastighet så kanske du har en vindsvåning på 90 kvadrat som är väldigt fin. Men; skulle du inte kunna tjäna betyldligt mer pengar på att kontakta en snickare, slå upp en vägg och därmed ha två stycken mindre lägenheter att hyra ut istället för en stor? Att se möjligheter är vad det hela handlar om.
  • Kom ihåg:
  • Att du ska vara en god värd och att mervärdet ligger i att vara hjälpsam, att agera snabbt vid eventuella problem och att göra det där lilla extra. Ett bra rykte är ofta den bästa investering du kan göra!
  • Se till att räkna på allt. I synnerhet så gäller detta de oförutsedda utgifterna; som av förklarliga skäl kan vara svåra att räkna på- med. Men, se till att ha en budget för att klara av att byta ut en tvättmaskin, laga en dörr som någon sparkat in eller något annat som du inte räknat med.
  • Köpform/ägandeform. De flesta äger sina fastigheter i aktiebolag och inte sällan så har man en fastighet/bolag. Det här underlättar och det innebär att du bland annat kommer undan den lagfartsavgift som du annars skulle fått betala vid ett byte av ägare. Vårt råd är att du tar hjälp av en kunnig jurist gällande frågor som denna och liknande frågor som rör exempelvis skatt.

Så blir du en framgångsrik fastighetsägare!

På den här webbplatsen finner du all information för att framgångsrikt äga och förvalta en fastighet. Du får reda på när du skall gör en ovk-besiktning och hur den skall utföras.  Under vilka omständigheter skall du utföra en relining och när skall du göra en komplett stamrenovering?